تراست های سرمایه گذاری املاک و مستغلات (REIT) در مقابل مالکیت مستقیم: مزایا و معایب

سرمایه گذاری در املاک و مستغلات برای مدت طولانی به عنوان یک استراتژی مناسب برای ایجاد ثروت و تنوع بخشیدن به سبد سرمایه گذاری در نظر گرفته شده است. وقتی صحبت از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات می شود، دو گزینه اصلی در دسترس است: سرمایه گذاری از طریق صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات (REIT) یا مالکیت مستقیم ملک. هر دو رویکرد دارای مزایا و معایب متمایز هستند. این راهنمای جامع به مزایا و معایب REIT در مقابل مالکیت مستقیم می پردازد و به شما کمک می کند تا در مورد بهترین استراتژی سرمایه گذاری برای نیازهای خود تصمیمی آگاهانه بگیرید. علاوه بر این، در نظر گرفتن برون سپاری حسابداری می تواند کارایی و سودآوری سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را با اطمینان از مدیریت مالی دقیق و انطباق، افزایش دهد.

REIT چیست؟

تراست های سرمایه گذاری املاک و مستغلات (REITs) شرکت هایی هستند که املاک و مستغلات درآمدزا را مالک، اداره یا تامین مالی می کنند. آنها راهی را برای سرمایه گذاران فردی ارائه می دهند تا بتوانند سهمی از درآمد تولید شده از طریق مالکیت املاک تجاری را بدون خرید، مدیریت یا تامین مالی خود، به دست آورند. REITها معمولاً در بورس‌های اصلی، مشابه سهام، معامله می‌کنند و نقدینگی و سهولت معامله را فراهم می‌کنند.

مالکیت مستقیم چیست؟

مالکیت مستقیم شامل خرید و تملک دارایی فیزیکی است. این می تواند شامل املاک مسکونی، ساختمان های تجاری یا زمین باشد. سرمایه گذار مسئولیت های مدیریت اموال، نگهداری و اجاره را بر عهده می گیرد. مالکیت مستقیم به سرمایه گذار کنترل کامل بر ملک و عملیات آن را می دهد.

مزایا و معایب REIT

نکات مثبت REIT

1. نقدینگی

یکی از مهمترین مزایای REIT ها نقدینگی آنهاست. از آنجایی که REIT به صورت عمومی در بورس های اصلی معامله می شود، سرمایه گذاران می توانند سهام را با سهولت نسبی خریداری و بفروشند. این نقدینگی انعطاف پذیری را فراهم می کند و به سرمایه گذاران اجازه می دهد تا به سرعت به تغییرات بازار واکنش نشان دهند.

2. تنوع بخشی

REIT به سرمایه گذاران این امکان را می دهد که پرتفوی خود را متنوع کنند. با سرمایه گذاری در REIT، در معرض طیف گسترده ای از املاک و مکان های جغرافیایی قرار می گیرید و ریسک سرمایه گذاری در یک ملک را کاهش می دهید.

3. مدیریت حرفه ای

REIT توسط تیم های حرفه ای با تخصص در املاک و مستغلات مدیریت می شود. این مدیریت شامل تملک، اجاره، نگهداری و رعایت مقررات است. سرمایه گذاران از این نظارت حرفه ای بدون نیاز به مدیریت ملک خود بهره می برند.

4. درآمد منظم

REIT طبق قانون موظف است حداقل 90٪ از درآمد مشمول مالیات خود را به عنوان سود سهام بین سهامداران تقسیم کند. این بدان معناست که سرمایه‌گذاران درآمد منظمی دریافت می‌کنند، اغلب با بازدهی جذاب در مقایسه با سایر سهام سود سهام.

5. مزایای مالیاتی

REIT می تواند مزایای مالیاتی مانند توانایی کسر سود سهام پرداختی به سهامداران را از درآمد مشمول مالیات آنها ارائه دهد. علاوه بر این، سود سهام دریافتی توسط سرمایه گذاران با نرخ مالیات بر درآمد فردی آنها مشمول مالیات می شود که می تواند در مقایسه با سایر اشکال درآمد سرمایه گذاری سودمند باشد.

معایب REIT

1. نوسانات بازار

REIT ها در معرض نوسانات بازار سهام هستند. قیمت آنها می تواند بر اساس روندهای گسترده تر بازار، شرایط اقتصادی و احساسات سرمایه گذاران نوسان داشته باشد. این نوسان می تواند بر ارزش سرمایه گذاری شما تأثیر بگذارد.

2. هزینه های مدیریت

در حالی که مدیریت حرفه ای یک مزیت است، هزینه هایی نیز به همراه دارد. REIT هزینه های مدیریتی را دریافت می کند که می تواند بازده کلی سرمایه گذاران را کاهش دهد. این هزینه ها معمولاً در نسبت هزینه REIT گنجانده می شود.

3. کنترل محدود

سرمایه گذاران در REIT هیچ کنترلی بر دارایی های فردی در اعتماد ندارند. تمام تصمیمات مربوط به تملک، اجاره و مدیریت دارایی توسط تیم مدیریت REIT گرفته می شود.

4. مالیات بر سود سهام

اگرچه REIT درآمد منظمی را از طریق سود سهام ارائه می دهد، این سود سهام معمولاً به عنوان درآمد عادی مالیات می شود که ممکن است بالاتر از نرخ مالیات بر عایدی سرمایه باشد. این می تواند درآمد خالص دریافتی از سرمایه گذاری را کاهش دهد.

مزایا و معایب مالکیت مستقیم

مزایای مالکیت مستقیم

1. کنترل کنید

یکی از مهمترین مزایای مالکیت مستقیم، کنترل است. سرمایه گذاران بر دارایی خود، از جمله تصمیمات مربوط به اجاره، مدیریت و بهبود، اختیار کامل دارند. این کنترل به استراتژی های سفارشی برای به حداکثر رساندن بازده اجازه می دهد.

مالکیت مستقیم پتانسیل افزایش ارزش ملک را در طول زمان فراهم می کند. سرمایه گذاران می توانند از افزایش ارزش دارایی بهره مند شوند که می تواند پس از فروش محقق شود. علاوه بر این، بهبودهای انجام شده در ملک می تواند ارزش آن را افزایش دهد.

3. مزایای مالیاتی

مالکیت مستقیم دارایی مزایای مالیاتی مختلفی مانند توانایی کسر سود وام مسکن، مالیات بر دارایی و استهلاک را ارائه می دهد. این کسورات می تواند درآمد مشمول مالیات را کاهش دهد و بازده کلی سرمایه گذاری را بهبود بخشد.

4. پتانسیل درآمد

درآمد اجاره از املاک تحت مالکیت مستقیم می تواند یک جریان نقدی ثابت را فراهم کند. برخلاف REIT، سرمایه‌گذار تمام درآمد اجاره‌ای که از ملک ایجاد می‌شود، پس از هزینه‌ها نگه می‌دارد، که می‌تواند منجر به درآمد خالص بالاتر شود.

5. اهرم

سرمایه گذاران می توانند از اهرم برای خرید املاک استفاده کنند و از تامین مالی وام مسکن برای به دست آوردن املاک و مستغلات استفاده کنند. این اهرم پتانسیل بازدهی بالاتر را فراهم می کند، زیرا سرمایه گذار می تواند دارایی مهم تری را با سرمایه گذاری اولیه کوچکتر کنترل کند.

معایب مالکیت مستقیم

1. عدم نقدینگی

یکی از معایب اصلی مالکیت مستقیم، عدم نقدشوندگی است. فروش ملک می تواند فرآیندی طولانی و پیچیده باشد که ماه ها یا حتی سال ها به طول می انجامد. این کمبود نقدینگی می تواند توانایی سرمایه گذار برای دسترسی سریع به وجوه را محدود کند.

2. مسئولیت های مدیریت

مالکیت مستقیم با مسئولیت مدیریت املاک، از جمله برخورد با مستاجرین، نگهداری، تعمیرات و رعایت قوانین و مقررات محلی همراه است. این کارها می تواند زمان بر باشد و نیاز به تخصص خاصی دارد.

3. تمرکز ریسک

سرمایه گذاری در یک ملک یا تعداد کمی از املاک ریسک را متمرکز می کند. عواملی مانند موقعیت مکانی، نوع ملک و ثبات مستاجر می توانند به طور قابل توجهی بر عملکرد سرمایه گذاری تأثیر بگذارند. برخلاف REIT، فرصت کمتری برای تنوع وجود دارد.

4. سرمایه مورد نیاز

خرید ملک مستلزم سرمایه قابل توجهی است. سرمایه‌گذاران برای پیش‌پرداخت، هزینه‌های بسته شدن و هزینه‌های تعمیر و نگهداری مستمر به وجوه قابل توجهی نیاز دارند. این سرمایه مورد نیاز بالا می تواند مانعی برای بسیاری از سرمایه گذاران باشد.

5. حساسیت بازار

ارزش ملک و درآمد اجاره می تواند تحت تأثیر شرایط بازار محلی، مانند رکود اقتصادی، تغییر در قوانین منطقه بندی، یا تغییر تقاضا قرار گیرد. این عوامل می توانند بر عملکرد ملک و بازده کلی سرمایه گذاری تأثیر بگذارند.

انتخاب درست

هنگام تصمیم گیری بین REIT و مالکیت مستقیم، مهم است که اهداف سرمایه گذاری، تحمل ریسک و سطح مشارکتی که مایل به انجام آن هستید را در نظر بگیرید. هر گزینه مزایا و معایب منحصر به فرد خود را دارد و بهترین انتخاب به شرایط فردی شما بستگی دارد.

• REITs برای سرمایه گذارانی که به دنبال نقدینگی، تنوع، مدیریت حرفه ای و درآمد منظم بدون دردسرهای مدیریت دارایی هستند، مناسب هستند. آنها یک رویکرد غیرمستقیم برای سرمایه گذاری در املاک ارائه می دهند، و آنها را برای کسانی که استراتژی سرمایه گذاری منفعل تر را ترجیح می دهند ایده آل می کند.
• مالکیت مستقیم برای سرمایه گذارانی مناسب است که خواهان کنترل کامل بر سرمایه گذاری های خود هستند، از پتانسیل قدردانی اموال لذت می برند و با مسئولیت های مدیریت دارایی راحت هستند. این گزینه برای کسانی که مایل به مشارکت فعال تر در سرمایه گذاری خود هستند و می توانند سرمایه مورد نیاز بالاتر را مدیریت کنند، بهترین است.

نتیجه گیری

هر دو صندوق سرمایه گذاری املاک (REIT) و مالکیت مستقیم دارایی فرصت های ارزشمندی را برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ارائه می دهند. با درک مزایا و معایب هر رویکرد، می توانید تصمیمی آگاهانه بگیرید که با اهداف مالی و تحمل ریسک شما همسو باشد. چه نقدینگی و تنوع REIT ها را انتخاب کنید و چه کنترل و قدردانی بالقوه مالکیت مستقیم را انتخاب کنید، املاک و مستغلات می تواند افزودنی قدرتمند به سبد سرمایه گذاری شما باشد.