قبل از اینکه وارد حوزه املاک و مستغلات شوید و بخواهید دریابید که آیا بهترین سود را برای پول خود دریافت می کنید، باید بدانید که بازار در سال 2019 به کجا می رود.
بر اساس پیش‌بینی بازار مسکن ایالات متحده در سال 2019/2020 و همچنین نظر انجمن ملی مشاوران املاک (NAR)، زیلو و برخی منابع برتر دیگر، تقاضای قوی طبقه متوسط هزاره و عملکرد اقتصادی سالم می‌تواند بر هر احتمالی غلبه کند. سقوط بازار مسکن
گزارش های NAR برای نوامبر 2018 حاکی از افزایش قیمت خانه های موجود، فروش کمتر خانه نسبت به نوامبر 2017 و روزهای بالاتر در بازار (DOM) است. در حالی که تقاضا برای خانه‌های لوکس کاهش می‌یابد، این محدوده مقرون‌به‌صرفه است که می‌توان با تقاضای بیشتر از عرضه، درآمد کسب کرد.
در حالی که ارقام در ماه نوامبر نسبت به اکتبر 2018 بهبود یافته است، در رابطه با فروش آپارتمان و تعاونی نسبت به سال گذشته کاهش یافته است. کل موجودی مسکن از مهرماه از 1.85 میلیون واحد به 1.74 میلیون واحد کاهش یافته است.
طبق گزارش S&P CoreLogic، قیمت خانه طی چند ماه آینده در سال 2019 5 درصد به سمت شمال خواهد رفت و میانگین پرداخت ماهانه وام مسکن به 994 دلار در سپتامبر امسال از 912 دلار در پاییز گذشته افزایش خواهد یافت.
زillow انتظار دارد میانگین قیمت‌های فروش مجدد خانه در ایالات متحده در پایان سال 2019 حداقل 12000 دلار افزایش یابد.
انتظار می‌رود با رشد فهرست‌ها و اقتصاد پررونق ایالات متحده، قیمت مسکن در پایان سال 2019 تا 5 درصد افزایش یابد.
قبل از خرید ملک چه اعدادی را باید در نظر بگیرم؟
با در نظر گرفتن پیشینه فوق، در اینجا 8 عدد وجود دارد که می تواند به شما کمک کند تصمیم بگیرید کدام ملک ارزش خرید دارد
پرداخت وام مسکن
نسبت بدهی به درآمد یا کل درآمد ناخالص ماهانه شما به تعهدات پرداخت بدهی ماهانه باید در حالت ایده آل 36 باشد. با این حال، این به عوامل دیگری مانند امتیاز اعتباری یا ذخایر نقدی شما بستگی دارد. برای درآمد ناخالص به کل پرداختی مسکن، این نسبت 28 درصد است. این نسبت برای املاک سرمایه گذاری 45 درصد است.
معیارهای پیش پرداخت
تفاوت زیادی بین پیش پرداخت برای املاک خود سکونت در مقابل وام مسکن سرمایه گذار وجود دارد. در حالی که پیش پرداخت وام FHA برای املاک تحت اشغال به 3.5 درصد می رسد، این رقم برای وام های مسکن سرمایه گذار به 20 تا 25 درصد می رسد و بسته به نسبت بدهی به درآمد، قیمت ملک، می تواند تا 40 درصد افزایش یابد. امتیاز اعتباری و اجاره مورد انتظار وجوه هدیه را نمی توان برای پیش پرداخت وام مسکن سرمایه گذار استفاده کرد.
درآمد واجد شرایط اجاره
داشتن درآمد از اجاره در هنگام انتخاب وام مسکن کافی نیست. شما باید حداقل 2 سال سرمایه گذار بوده باشید، حداقل 6 ماه پوشش بیمه خسارت اجاره را داشته باشید و هنگام محاسبه نسبت بدهی به درآمد، درآمد منفی از اجاره را به عنوان بدهی در نظر بگیرید.
نسبت قیمت به درآمد
این میانگین قیمت خانوار در یک منطقه معین را با درآمد متوسط خانوار مقایسه می کند. بر اساس گزارش مرکز مشترک مطالعات مسکن، نسبت فعلی 4.2 است که به طور قابل توجهی بالاتر از رقم 3.3 در سال 2011 است.
نسبت قیمت به اجاره
متوسط قیمت خانه با میانگین اجاره در این نسبت برای یک بازار خاص مقایسه می شود. خوب، اگر این نسبت کمتر از 15 باشد، عاقلانه است که کاربر نهایی باشید. اگر این نسبت بیش از 20 است، پس سرمایه گذار باشید.
بازده ناخالص اجاره
این نسبت را با تقسیم اجاره سالانه بر کل هزینه ملک بدست می آورید. کل هزینه ملک شامل قیمت خرید، هزینه های بسته شدن و نوسازی است.
نرخ سرمایه
این نسبت در مقایسه با بازده ناخالص اجاره موثرتر است زیرا بازده خالص اجاره را پس از کسر هزینه‌های عملیاتی ملک مانند تعمیرات، مالیات، هزینه‌های نمایندگی، هزینه‌های خالی و بیمه صاحبخانه در نظر می‌گیرد.
جریان نقدی
هنگام محاسبه جریان نقدی خود به عنوان یک سرمایه گذار، مطمئن شوید که جریان های نقدی منفی را در صورت وجود جای خالی، هزینه های تعمیر و نگهداری اضطراری یا هزینه های وام بالا در نظر بگیرید. اگر برای پرداخت اصل وام، بهره و بیمه، ذخیره نقدی بیش از اجاره ماهانه داشته باشید، مطمئن هستید.
یک بررسی واقعی انجام دهید و از آن سود ببرید!
زمان های خوبی برای بازار سرمایه گذاری املاک و مستغلات ایالات متحده در راه است و تنها کاری که شما به عنوان یک بازیکن برای اولین بار باید انجام دهید این است که اعداد خود را درست دریافت کنید! بنابراین فوراً شروع به شکستن شماره کنید و یک انتخاب سودمند داشته باشید.