اگرچه سرمایه گذاری در املاک و مستغلات کاملاً سودآور است، اما نیاز به برنامه ریزی قبلی و درک کامل نسبت های مالی املاک و مستغلات دارد. نسبت ها برای تجزیه و تحلیل سرمایه گذاری ها و تعیین نرخ بازده، جریان نقدی و سودآوری آنها استفاده می شود.
از آنجایی که املاک و مستغلات به عنوان یک سرمایه گذاری مطمئن در نظر گرفته می شود، سرمایه گذاران آن را بسیار جذاب می دانند. به همین دلیل است که نسبت ها برای تجزیه و تحلیل مالی مورد نیاز است. سرمایهگذاران، معاملهگران دارایی و سایر ذینفعان این نسبتها را قبل از پیشبرد هر گونه سرمایهگذاری یا توافقی در نظر میگیرند. اجازه دهید نسبتهای مالی شرکتهای املاک را ببینیم که میتوانند به تولید دادههای دقیق کمک کنند.
تجزیه و تحلیل مالی شرکت های املاک و مستغلات به درک و ارزیابی روندهای اقتصادی، ایجاد سیاست های مالی، ایجاد اهداف بلندمدت تجاری و انتخاب پروژه ها یا شرکت ها برای سرمایه گذاری در املاک کمک می کند.
چرا از این نسبت ها استفاده کنیم؟
نسبت های مالی برای شرکت های املاک و مستغلات با استفاده از روش های ریاضی، که در تامین مالی بسیار ضروری هستند، ابداع شده اند. آنها دقیق و قابل اعتماد هستند، که بهترین معیار ارزیابی را ایجاد می کند. عوامل مهم دیگر عبارتند از:
تحلیل کمی
نسبت ها یک متریک متناسب را ارائه می دهند. این به تعیین کمیت سودآوری بالقوه دارایی و همچنین بدهی ها کمک می کند. اینها سرمایه گذاری در املاک و مستغلات نسبت ها مهم ترین عوامل برای تعیین عینی بودن هر ارزیابی هستند. از این رو، سرمایه گذاران می توانند معاملات را به طور کامل از پیامدهای آتی آگاه کنند.
تولید داده
هر کسی در زمینه تجارت می داند که داده های بالقوه دارد. داده ها برای برنامه ریزی بلند مدت و برنامه ریزی کوتاه مدت در مورد ملک مفید است.
تخمین و پیش بینی
را نسبت های مالی برای شرکت های املاک و مستغلات کمک به تخمین کمتر اشتباه مقادیر. به طور طبیعی، بینش ها و پیش بینی های آینده نیز دقیق تر می شوند.
بینش کسب و کار
تجزیه و تحلیل مالی شرکت های املاک و مستغلات از طریق داده ها روان تر می شود. مالکان می توانند جریان نقدی جاری و بدهی ها را نیز بدانند. علاوه بر این، آنها می توانند نقاط ضعف و قوت ملک را ارزیابی کنند.
تعیین اقدام آینده
با داده ها می توان اهداف آینده را به صورت واقعی تری تعریف کرد.
نسبت های کلیدی برای ارزیابی سرمایه گذاری املاک عبارتند از:
1. ارزش بازار
استانداردهای فعلی بازار ارزش بازار را تعیین می کند. به این ترتیب، نرخ فعلی سرمایه پذیرفته شده توسط سرمایه گذاران برای املاک مشابه، ارزش بازار ملک را تعیین می کند.
ارزش بازار = درآمد عملیاتی خالص / نرخ سرمایه
بنابراین، اگر املاک مشابه با نرخ سرمایه 5% و درآمد عملیاتی خالص 20000 دلار به فروش برسند، ارزش بازار حاصله 400000 دلار خواهد بود.
2. ارزش اقتصادی
ارزش اقتصادی می تواند بیشتر یا کمتر از ارزش بازار ملک باشد. ارزش اقتصادی برای تعیین ارزش سرمایه گذاری بر اساس درآمد خالص عملیاتی و نرخ سرمایه آن استفاده می شود که می تواند سرمایه سرمایه گذاری خاصی را برای یک پروژه املاک و مستغلات جذب کند.
ارزش اقتصادی = درآمد خالص عملیاتی یک ملک خاص / نرخ سرمایه سرمایه گذار
اگر درآمد خالص عملیاتی ملک 20000 دلار و نرخ سرمایه سرمایه گذار 5 درصد باشد ارزش اقتصادی ملک 300000 دلار خواهد بود. این بدان معنی است که سرمایه گذار نباید بیش از 300000 دلار سرمایه گذاری کند تا به نرخ سرمایه ترجیحی خود یعنی 5٪ برسد.
3. نسبت هزینه های عملیاتی
همانطور که از نام آن پیداست، نسبت هزینه عملیاتی درآمد عملیاتی ناخالص سالانه ای را که تحت هزینه های عملیاتی سالانه خرج می شود را تعیین می کند.
نسبت هزینه عملیاتی = کل هزینه های عملیاتی سالانه / درآمد ناخالص عملیاتی سالانه
اگر ملکی درآمد ناخالص عملیاتی سالانه 60000 دلار داشته باشد و هزینه عملیاتی سالانه آن 30000 دلار باشد، نسبت هزینه عملیاتی آن 50٪ خواهد بود. این بدان معنی است که هزینه های سالانه ای که باید برای حفظ اموال در خدمت انجام شود 50٪ از کل درآمد سالانه است.
4. ضریب درآمد خالص
ضریب سود خالص مبلغی را که باید برای هر 1 دلار از درآمد خالص عملیاتی سالانه تولید شده توسط دارایی پرداخت شود، تعیین می کند.
ضریب سود خالص = ارزش بازار / درآمد خالص عملیاتی
اگر ارزش بازار ملکی 400000 دلار و درآمد عملیاتی خالص آن 20000 دلار باشد، ضریب درآمد خالص آن 20 خواهد بود، به این معنی که اگر ملک در بازار فعلی فروخته شود، 20 دلار به ازای هر 1 دلار درآمد خالص عملیاتی تولید شده پرداخت می شود. ارزش هدایت شده
5. شکستن نسبت زوج
نسبت سربه سر تعیین کننده درصدی از درآمد ناخالص عملیاتی است که صرف هزینه های عملیاتی و خدمات بدهی می شود. عمدتاً توسط وام دهندگان برای تعیین اینکه آیا ملکی احتمالاً در صورت کاهش درآمد سالانه اجاره، بدهی خود را نکول می کند، استفاده می شود. این به تعیین اینکه آیا سرمایه گذاری در املاک اجاره ای نرخ بهره خوبی (ROI) به همراه خواهد داشت یا خیر کمک می کند.
نسبت شکست = (هزینه های عملیاتی + خدمات بدهی) / درآمد ناخالص عملیاتی
6. نسبت پوشش بدهی
نسبت پوشش بدهی میزان درآمد خالص عملیاتی را تعیین می کند که برای خدمات بدهی استفاده می شود.
نسبت پوشش بدهی = درآمد عملیاتی خالص / خدمات بدهی
نسبت پوشش بدهی بیش از 1.0 نشان می دهد که پس از پرداخت وام مسکن، درآمد خالص کافی وجود خواهد داشت، در حالی که نسبت کمتر از 1.0 نشان می دهد که درآمد ملک ممکن است برای ارائه وام مسکن کافی نباشد.
7. بازده ناخالص اجاره
کل خروجی ملک است.
با تقسیم اجاره بهای کل سال بر کل مخارج ملک محاسبه می شود. سپس ضریب در 100 ضرب می شود تا یک درصد تشکیل شود. به عبارت دیگر، نسبت اجاره بهای وصول شده به مبلغ است سرمایه گذاری در املاک و مستغلات.
8. نسبت جریان نقدی
زمانی به دست می آید که تفاوت بین سرویس عملیاتی خالص یا NOI و خدمات بدهی محاسبه شود. ارزیابی معیار درآمد برای ملک مهم است.
نتیجه گیری
اهمیت جمع آوری و تجزیه و تحلیل داده ها به خوبی ثابت شده است. ردیابی پیشرفت یا دلایل سقوط یک کسب و کار با داده ها آسان تر می شود. در مورد معیارهای مالی املاک و مستغلات نیز مشابه است. نسبتهای مالی املاک و مستغلات در صورتی قابل اجرا و مفید هستند که مبنایی داشته باشید که تعیین میکند یک ملک برای شما سرمایهگذاری ایدهآلی است یا خیر. بنابراین، حسابرسی آنها توسط یک متخصص قابل اعتماد و با تجربه مهم است. تجزیه و تحلیل مالی شرکت های املاک و مستغلات با ارائه تحلیل های بلادرنگ کمک قابل توجهی می کند. بهینه سازی عملکرد مالی و انطباق، مدیریت جریان نقدی و مدیریت بهتر بدهی.